Warum Ferienwohnungen immer wichtiger für den Urlaubsmarkt werden

Goslar. Ferienwohnungen werden für den Tourismus in Goslar ein immer wichtigeres Standbein. Vor allem im Oberharzer Ortsteil Hahnenklee-Bockswiese ist das spürbar. Dort finden fast die Hälfte aller Gäste-Übernachtungen in Ferienwohnungen oder -häusern statt. Laut Isabel Junior, Geschäftsführerin der Hahnenklee-Tourismus-Gesellschaft (HTG), lag der Anteil 2025 bei 41 Prozent – Tendenz steigend. Das sind in Zahlen rund 198.000 touristische Übernachtungen in Hahnenkleer Ferienwohnungen. Hotels und Pensionen liegen als Hauptsegment bei 48 Prozent aller Übernachtungen im Kurort.

Hahnenklee: Hohe Dichte an Ferienwohnungen

In Hahnenklee gibt es laut Junior 608 registrierte Ferienwohnungen und -häuser. Der Ort weise seit vielen Jahrzehnten eine enorme Dichte dieser Urlaubsdomizile auf. Gerade in den letzten zehn Jahren sei aufgrund von Neubauten und Sanierungen bei der Qualität viel im Goslarer Ortsteil passiert.

Was Vermieter über Auslastung berichten

Sven Peemöller vermietet mit seiner Familie seit 2012 Blockhäuser in Hahnenklee. Seine ersten Chalets habe er an der Parkstraße errichtet, erinnert sich der Touristiker: „Damals war das eine viel belächelte Idee.“ Doch der Erfolg habe ihm Recht gegeben, 2017 seien weitere sechs Blockhäuser hinzugekommen – ebenfalls in Hahnenklee.

Peemöller berichtet von einer hohen und „sehr stabilen“ Auslastung seiner Ferienhäuser. Daran habe auch das wachsende Angebot im Ort nichts geändert. Im Gegenteil: Auch die Mitbewerber würden schließlich für den Ferienort Hahnenklee werben.

Und als Stelzenbau hätten seine Häuser ein Alleinstellungsmerkmal, das viele Touristen interessant fänden. Auf eine spezielle Zielgruppe habe er sich dabei nicht festgelegt. Hahnenklee sei vielseitig, gut angebunden und für Singles sowie Familien oder auch Hundebesitzer als Urlaubsziel geeignet.

Wie sich das Buchungsverhalten verändert

Die Erwartungshaltung der Gäste habe sich in den vergangenen Jahren „gar nicht groß verändert“, erläutert Peemöller. Urlauber würden nach wie vor eine „gute Qualität“ erwarten, „echtes Holz und keine billigen Nachbauten“, Komfort sowie eine gute Aussicht. Was sich jedoch in den vergangenen Jahren gewandelt habe, sei das Buchungsverhalten: Der Trend gehe zum kurzfristigen und kürzeren Urlaub.

Warum die Kernstadt hinterherhinkt

In der Kernstadt lag der Anteil der touristischen Übernachtungen in Ferienwohnungen und -häusern zuletzt bei rund 22 Prozent – also wesentlich niedriger als in Hahnenklee. In Zahlen sind das für das Jahr 2025 rund 103.000 Übernachtungen in 239 gemeldeten Unterkünften.

Welche Rolle Hotels weiterhin spielen

Die klassische Hotellerie liegt mit mehr als 242.000 Übernachtungen (54 Prozent) deutlich höher, trotzdem spricht Marina Vetter, Chefin der Goslar-Marketing-Gesellschaft, mit Blick auf Ferienwohnungen als zweitwichtigste Übernachtungsform, von „einer tragenden Größe“. Die restlichen knapp 110.000 Übernachtungen von Gästen in der Kernstadt teilen sich auf Campingplätze, Pensionen, Jugendherbergen und Privatvermietungen auf.

Für wen sich diese Unterkunftsform besonders lohnt

Vor allem wenn Besucher Wert auf Unabhängigkeit, Flexibilität und mehr Raum legen, würden sie oft eher eine Ferienwohnung als ein Hotel mieten, erklärt Vetter. Klassische Zielgruppen seien Familien, kleinere Gruppen oder Gäste mit einer längeren Aufenthaltsdauer. „Aus touristischer Sicht sind Ferienwohnungen und -häuser ein unverzichtbarer Bestandteil eines ausgewogenen Unterkunftsmixes“, fasst die GMG-Chefin zusammen.

Wo Probleme durch neue Anbieter entstehen

Dass diese Alternative zum klassischen Hotelzimmer im Trend liegt, geht auch an Goslarer Hauseigentümern nicht vorbei. Das kann aber auch zum Problem werden. „Ferienwohnungen sprießen wie Pilze aus dem Boden“, sagt Niklas Suliktsis. Er betreibt das Hotel „Villa Saxer“, vermietet nebenan auch Appartements, und ist Vorsitzender der Interessengemeinschaft Goslarer Gastgeber (IGG). Immer wieder würden „unprofessionelle Vermieter“ auf den lokalen Markt drängen, ohne auf die nötige Qualität zu achten. Suliktsis glaubt zwar nicht, dass solche Gastgeber sich lange halten können, ein Ärgernis seien sie trotzdem.

Wie streng Genehmigungen geprüft werden

Der IGG-Vorsitzende sieht die Stadtverwaltung in der Pflicht, die professionellen Tourismusbetriebe und auch den Goslarer Wohnraum zu schützen.

Denn ob eine Wohnung touristisch vermietet werden darf, wird tatsächlich im Rathaus entschieden. „Es ist ein Antrag auf Nutzungsänderung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu stellen“, erläutert Stadtsprecherin Daniela Siegl.

Die Behörde prüfe dann, ob Vorgaben zum Brand- oder Denkmalschutz in der Immobilie erfüllt sind. Zudem müsse die Ferienwohnung beim Gewerbeamt angezeigt sein sowie der Gästebeitrag an die Stadt abgeführt werden. Wenn Ferienwohnungen nicht bei der Verwaltung angemeldet werden, drohen Nutzungsuntersagungen und Bußgelder.

Wann Anträge abgelehnt werden

Sollte das Baurecht verletzt oder der Brandschutz nicht gewährleistet sein, oder sollte das Planungsrecht dagegen sprechen, würden Anträge auf Ferienwohnungsnutzungen auch abgelehnt. Im Jahr 2025 ist das laut Stadtverwaltung bei 33 Anträgen genau dreimal passiert. 2024 waren es bei 30 Anträgen ebenfalls drei Ablehnungen, 2023 bei 56 Anträgen vier Ablehnungen. Für die restlichen Umwandlungen gab es grünes Licht.

Welche Folgen das für den Wohnungsmarkt hat

Hotelier Suliktsis sagt, er wünsche sich „hohe Hürden“ für neue Ferienwohnungen und engmaschige Kontrollen, um schwarze Schafe möglichst schnell auszusieben. Die Stadtverwaltung erklärt, dass sie nur bei bestehendem Verdacht oder bei konkreten Hinweisen aus der Bevölkerung auf eine mögliche Schwarzvermietung einschreite.

Und wie sieht es mit dem Wohnraum aus, der durch touristische Umnutzung kleiner wird? In Städten wie Barcelona oder auch auf Mallorca sind Einwohner schon auf die Straßen gegangen, weil Wohnungen immer knapper und teurer werden, während der Tourismus boomt.

Wie viele neue Unterkünfte entstanden

Nun ist man im Harz noch weit davon entfernt, dass Urlauber wie in Spanien mit Wasserpistolen attackiert werden. Schaut man sich die Zahlen der vergangenen Jahre an, kommen aber schon einige Quadratmeter für neue Urlaubsunterkünfte zusammen: 2020 wurden laut Stadtverwaltung 134 neue Ferienwohnungen in Goslar genehmigt, weitere 93 im Jahr 2021, im Jahr darauf 33, dann 52, 27 und 30.

Warum die Stadt keine Wohnraumkrise sieht

Das aktuelle Verhältnis zwischen Wohnraum und Ferienwohnungen bewertet die Goslarer Verwaltung trotzdem als „unproblematisch“. Es gebe laut aktueller Prognosen keinen „strukturellen Wohnraummangel“ in Goslar und somit auch keine problematische Konkurrenz zur touristischen Vermietung.

Der Harz sei eine Urlaubsregion, daher gebe es Nachfrage nach Ferienwohnungen, die Teil der lokalen Wertschöpfung seien. Die Stadtverwaltung listet weitere positive Aspekte auf: Gewerbesteuereinnahmen, Gästebeiträge oder auch der Erhalt der historischen Bausubstanz in der Altstadt durch wirtschaftlich tragfähige touristische Vermietungen.

Wie die Verwaltung den Trend bewertet

Für Hahnenklee als „Fremdenverkehrsort“ sei ein angemessenes Angebot an Ferienwohnungen unverzichtbar, macht die Stadtverwaltung deutlich. Die Nachfrage sei im Zuge der Corona-Pandemie noch gestiegen. Allerdings schwäche sich dieser Trend aktuell etwas ab, erläutert Pressesprecherin Siegl. Dennoch gingen konstant Jahr für Jahr Anträge für neue Ferienwohnungen bei der Verwaltung ein.

Warum die Lage entscheidend ist

Siegl betont allerdings auch, dass die Stadtverwaltung darauf achten müsse, dass sowohl in Hahnenklee, als auch in der Altstadt, Wohnquartiere nicht ausgehöhlt werden und ihre „Hauptnutzung“ behalten. Die Stadtverwaltung unterscheidet dabei zwischen Kerngebieten, Mischgebieten, allgemeinen Wohngebieten und reinen Wohngebieten – die Beschränkung für Ferienwohnungen nehme je nach Gebietsform zu. Es kommt also wie so oft auf die Lage an.