Dachgeschoss ausbauen - lohnt sich das?

Doch bevor der Ausbau losgehen kann, muss einiges geklärt werden. Eine der ersten Fragen lautet laut Karl-Heinz Schneider, Architekt und Bauherrenberater beim Verband Privater Bauherren: Was soll entstehen? „Erst wenn die spätere Nutzung und das angestrebte Ergebnis feststehen, lässt sich der erforderliche Planungs- und Beratungsumfang sinnvoll einschätzen“, sagt Schneider. Eine eigenständige Wohnung mit Bad und Küche stelle andere Anforderungen als ein gedämmter Dachboden.

Bevor die Arbeiten beginnen können, muss aber geklärt werden, ob sie erlaubt sind. „Für einen Dachgeschossausbau braucht es grundsätzlich eine Genehmigung“, sagt Jan Philip Unger, Geschäftsführer der Karl Ludwig Projektentwicklungsgesellschaft. „Wenn das Dachgeschoss bisher beispielsweise als Abstellfläche genutzt wird, muss die Nutzung in Wohnraum geändert werden.“ Gleichzeitig müsse geprüft werden, ob das Gebäude den Ausbau tragen könne und ob die Anforderungen an Brand-, Schall- und Wärmeschutz erfüllt würden.

Der Brandschutz muss früh mitgedacht werden

Nicht jeder Dachgeschossausbau muss nach denselben Regeln ablaufen. Welche Vorgaben gelten, hängt vom Gebäude und vom Landesrecht ab. Unger rät deshalb, frühzeitig bei der zuständigen Behörde nachzufragen. „Gerade bei kleineren Dachgeschossausbauten kann eventuell eine abgespeckte Version möglich sein“, sagt der Experte. Sein Rat: Möglichst früh einen Architekten hinzuziehen. Für die Baugenehmigung brauche es ohnehin einen vorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur.

Außerdem sollte der Bestand untersucht werden. „Dann braucht es die Bestandsunterlagen des Hauses. Gerade die Statik ist dabei wichtig“, sagt Unger. Zu finden seien diese Unterlagen in der Regel im Bauaktenarchiv oder beim Bauamt. Anschließend schaut sich der Profi das Gebäude genau an. „Ich achte auf Setz- oder andere Risse in den Geschossen darunter oder im Treppenhaus“, sagt Unger. „Solche Risse sind zwar häufig harmlos, können aber darauf hindeuten, dass sich das Haus bewegt.“ Je älter das Gebäude ist, desto genauer sollten Gründung und Fundamente geprüft werden.

Auch der Brandschutz muss laut den Experten früh mitgedacht werden – vor allem die Frage, wie man im Notfall aus dem Dachgeschoss wieder herauskommt. „Ein Dachflächenfenster ist nicht automatisch als Rettungsfenster geeignet“, sagt Schneider. Entscheidend seien Größe, Öffnungsmöglichkeit und die Erreichbarkeit für die Feuerwehr. Auch Treppe und Brandwände müssen gegebenenfalls berücksichtigt werden.

Blick auf Gemeinschaftsordnung

Wer in einer Eigentumswohnung ausbauen möchte, sollte zudem nicht nur mit dem Bauamt sprechen. Denn das Dach gehört Schneider zufolge zum Gemeinschaftseigentum. Wer es ausbauen möchte, sollte auch einen Blick in Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung werfen und klären, ob die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss.

Auch bei Haustechnik, Energieversorgung und Dämmung stecken mögliche Kostentreiber. Liegen Wasser- und Abwasserleitungen an der richtigen Stelle? Wo lässt sich die neue Elektroinstallation anschließen? Gibt es etwa keine moderne Heizung oder keinen Anschluss an die Fernwärme, können im Zuge des Ausbaus weitere energetische Maßnahmen nötig werden. „Um Überraschungen während der Bauphase zu vermeiden, sollte man sich vorher genau mit dem Bestand beschäftigen“, rät Unger.

Was der Dachausbau kostet, hängt davon ab, was aus dem Dachboden werden soll und wie viel dafür am Haus verändert werden muss. Auch regional können die Baupreise unterschiedlich sein. Schneider nennt deshalb nur grobe Richtwerte: Für einen einfachen Ausbau eines geeigneten Dachraums rechnet der Experte mit etwa 1200 bis 2500 Euro pro Quadratmeter. Soll eine Wohnung mit Fenstern, Bad und Haustechnik entstehen, sind es eher 2500 bis 4000 Euro. Müssen Tragwerk oder Dach stärker verändert werden, können 3000 bis 4500 Euro pro Quadratmeter anfallen.

Kostenschätzung erstellen lassen und Reserve einplanen

Die tatsächlichen Kosten können aber beispielsweise je nach Planung, Nachweisen, Baustellenausstattung und Gerüst deutlich davon abweichen. Auch bei kleinen Dachflächen können die Kosten pro Quadratmeter höher ausfallen, weil etwa Treppe, Gerüst oder Leitungsanschlüsse unabhängig von der Fläche Geld kosten. Bei älteren Häusern können zudem Schäden, Feuchtigkeit oder andere unerwartete Probleme die Rechnung in die Höhe treiben. Schneider empfiehlt deshalb, vor der Entscheidung eine objektspezifische Kostenschätzung erstellen zu lassen und eine Reserve einzuplanen.

Sparen lässt sich unter Umständen durch Eigenleistung. „Boden verlegen oder Wände verputzen und streichen eignen sich gut dazu“, sagt Unger. Von anderen Arbeiten rät der Profi allerdings ab: „Wo man beim Bau einiges falsch machen kann, ist die eigentliche Bauausführung“, sagt Unger. „Deshalb würde ich unbedingt einen Architekten hinzuziehen, der die Arbeiten begleitet und die einzelnen Gewerke abnimmt, insbesondere Elektro- und Klempnerarbeiten.“

Denn Fehler können hier schnell teuer oder sogar gefährlich werden, etwa durch einen Brand oder Wasserschäden. „Bei solchen Arbeiten sollte man sich unbedingt auf Fachleute verlassen und sich die entsprechende Fachunternehmererklärung geben lassen“, rät der Profi. Damit bestätigt das Unternehmen, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden. Das kann wichtig werden, wenn später Schäden auftreten sollten.