Warum Unternehmer in Goslarer Wohnraum investieren

Goslar. Ein Mangel an Wohnbau-Projekten herrscht in Goslar nicht. Aber wer sorgt für neuen Wohnraum in der Stadt und aus welchen Beweggründen nehmen Investoren Geld in die Hand?

Goslar zieht. Zu dieser Einschätzung kommt Dirk Junicke ziemlich schnell, wenn man ihn nach dem Wohnungsmarkt der Welterbe-Stadt befragt. Der Immobilienentwickler aus Bad Harzburg baut gemeinsam mit dem lokalen Unternehmen Tescom den Cattenberg-Park am Stadtgarten: eine Wohnanlage mit Tiefgarage, acht weißen Stadtvillen und insgesamt 112 Wohnungen, wenn alles fertig ist.

Flexibilität ist gefragt

Vier Gebäude stehen bereits. Die geplanten üppigen Grünanlagen sind zwar noch erdbraun, trotzdem seien alle 56 Wohnungen bereits vermietet, berichtet Junicke.

Aber wen zieht Goslar denn an? Menschen aus der direkten Umgebung, aber auch von weiter weg, junge und ältere Menschen leben nebeneinander im Cattenberg-Park. Solche, die nicht mehr, noch nicht oder lieber gar nicht in ein Einfamilienhaus ziehen wollen, beschreibt Junicke. Jüngere Menschen würden heutzutage häufiger den Arbeitgeber wechseln und daher auch bei ihrer Wohnung lieber flexibel bleiben, eben mieten statt kaufen. Mit 16 Euro pro Quadratmeter liegen Junickes Wohnungen an der Wachtelpforte in ruhiger und doch zentraler Lage zwar nicht gerade im unteren Preissegment, im Vergleich zu anderen „Top-Objekten“ in Wernigerode oder Bad Harzburg sei der Mietpreis aber relativ gering.

Falsche Wohnungen

Goslar verfüge grundsätzlich über genügend Wohnraum, sagt Junicke. Es seien tendenziell aber die falschen Wohnungen. Für Angebote wie dem Cattenberg-Park sei weiter Nachfrage zu erwarten, ist der Immobilienunternehmer überzeugt: Barrierearm, energieeffizient, grün, ruhig, und mit einem Parkplatz direkt unterm Haus, dieser Mix funktioniere. Zur Wahrheit gehöre aber auch, dass nichts über eine gute Lage geht. Das Cattenberg-Areal ist ein städtisches Filetstück, von denen es in Goslar nicht viele gibt, vor allem nicht unbebaut. Junicke sieht darin ein natürliches Hemmnis für den Goslarer Wohnungsmarkt. Platz für Wachstum gibt es noch in den Stadtteilen und Dörfern: „Und das muss man als Mieter wollen.“

Dirk Felsmann hat einen etwas anderen Blick auf die Welterbe-Stadt. „Lage kann man auch schaffen“, sagt der Investor aus Hannover, der mittlerweile rund 340 Wohnungen auf dem ehemaligen Fliegerhorst saniert oder gebaut hat und ebenfalls „mit 100 Prozent Auslastung“ vermietet.

Ob das ehemalige Militärgelände, das sich in den vergangenen knapp zehn Jahren in ein dicht bebautes Wohngebiet mit Kita, Ärztehaus und Nahversorgern entwickelt hat, zentrumsnah liegt oder nicht, sei eine Frage der Perspektive. Während Leute von außerhalb, gerade aus Großstädten, den Standort zehn Fahrradminuten von der City entfernt in höchsten Tönen loben würden, sei der Fliegerhorst für Harzer Lokalpatrioten oft zu weit draußen.

Zunächst belächelt

Felsmanns Goslar-Liebe, so nennt er es selbst, entbrannte vor etwa acht Jahren. Zusammen mit seinem Geschäftspartner Dr. Gert Meinhof hat er im heutigen Baugebiet Brunnenkamp für 8,5 Millionen Euro in sechs ehemalige Soldatenunterkünfte 36 Wohnungen gebaut hat, die reißenden Absatz fanden. Um sich am Goslarer Markt zu etablieren, habe er von Anfang an auf hochwertige Einbauküchen in den Wohnungen gesetzt. Von Goslarer Lokalmatadoren sei für den Mietpreis von 8,50 pro Quadratmeter belächelt worden. „Das zahlt niemand“, habe er zu hören gekriegt. Es kam anders. Mittlerweile sind 12,50 Euro auf dem Fliegerhorst eher üblich.

Mieter werden sich auch zukünftig vor allem nach Qualität umschauen, ist Felsmann überzeugt. Das könne Hausbesitzer in der Altstadt dazu bewegen, ihre Immobilien zu modernisieren, wenn sie Mieter finden wollen. Für überschätzt hält der Wohnprofi das Thema Barrierefreiheit. In dem Bereich gebe es ausreichend viele Angebote. Völlige Barrierefreiheit werde auch von älteren Bevölkerungsgruppen kaum nachgefragt. Ähnlich sehe es übrigens bei ökologischen Aspekten aus.

Felsmanns und Meinhofs Spezialität ist es, Denkmäler, mit denen niemand mehr etwas anfangen kann, in moderne Wohnhäuser umzugestalten. In Goslar hat das Investoren-Duo bis heute nach eigenen Angaben rund 87 Millionen Euro in seine Projekte gesteckt, in riesige Mannschaftsunterkünfte und Neubauten auf dem Fliegerhorst, das marode Odeon-Theater oder auch das St. Jakobushaus auf dem Georgenberg.

An beiden letztgenannten Prestige-Objekten wird noch gebaut, oder geplant. Im Spätsommer sollen die 30 Wohnungen im umgebauten Goslarer Theater bezugsfertig sein, für die Villa suche man noch nach dem richtigen Partner. Das ursprüngliche Konzept sah eine Art WG-artiges Mehrgenerationenhaus mit viel Begegnungsraum vor, eventuell kombiniert mit betreutem Wohnen. Aktuell würden vor allem Handwerker, die auf den Felsmann-Baustellen in Goslar arbeiten, in der ehemaligen katholischen Akademie unterkommen, die der Investor 2022 praktisch aus laufendem Betrieb übernommen hatte. Und wenn diese Projekte beendet sind? Felsmann will sich umorientieren, spricht von einer aktuell „schwierigen Marktsituation“ und hat bereits mehrere Beratungsfirmen gegründet. „Wir werden weniger selbst investieren“, kündigt der Mann aus der Landeshauptstadt an.

Mehr Familienwohnungen

Dass Menschen ihr neues Zuhause in den Felsmann-Wohnungen finden, liegt maßgeblich ab Sabine Ruggeri. Ihr Maklerbüro Campo-Immobilien befindet sich ebenfalls in der Landeshauptstadt. Auf dem Goslarer Fliegerhorst kümmert sie sich um die Vermittlung von rund 400 Wohnungen. Als Beispiel für modernes Wohnen in der Welterbe-Stadt präsentiert sie den Neubau im Sperlingweg, eine Anlage mit 56 Wohneinheiten. Ruggeri meint, dass die Zeit für weitere Zwei-Personen und Single-Wohnungen in Goslar vorbei sein könnte. Vertragen könne der Markt hingegen einen „behutsamen“ Ausbau von Familienangeboten, also Wohnungen, die „das magische vierte Zimmer“ haben.

Die Entwicklung des Fliegerhorstes sei ein Paradebeispiel dafür, dass Wohnen in Goslar nicht zwangsläufig etwas mit Denkmalschutz und schiefen Fachwerkhäusern zu tun haben muss. Es gehe auch neu, hell und modern eingerichtet, sagt die Maklerin und verweist auf die Häuser am Sperlingweg. Dieser Kontrast tue der Stadt in der Außenwirkung gut. Etwa 50 Prozent der Wohnungen, die sie vermittelt, würden an Auswärtige gehen, die neu nach Goslar ziehen.

Sozialer Frieden

Dass Investoren mit ihren Wohnbau-Projekten Geld verdienen wollen, ist klar. Jan-Hendrik Fischer, Geschäftsführer der Wohngesellschaften Goslar/Harz, betont aber einen anderen Aspekt: „Wir dürfen Wohnen nicht nur in Steinen denken.“ Die Wohngesellschaften bewirtschaften insgesamt 3700 Wohnungen, den Großteil davon in Jürgenohl. Damit einher gehe eine große Verantwortung, erklärt der Geschäftsführer. Eine gute Wohnungswirtschaft erhalte den sozialen Frieden einer Stadt. Dabei gehe es nicht nur um günstigen Wohnraum, sondern auch um das Umfeld der Häuser und soziale Netzwerke.

Die Wohngesellschaften haben in den vergangenen Jahren kräftig investiert, allein 13 Millionen Euro in zwei neue Mietshäuser mit 60 Sozialwohnungen an der Ecke Königsberger/Marienburger Straße. Für Fischer sind Neubauten zwar für mehr Barrierefreiheit wichtig und immer auch ein schönes Symbol. Das Kerngeschäft einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft sei aber der Erhalt und die Modernisierung des vorhandenen Bestandes.

Goslar brauche nicht auf einen Schlag 7000 neue Wohnungen sowie manche Großstadt. „Wir müssen ein verlässlicher Partner bleiben“, sagt Fischer. Dazu gehöre etwa, dass in den fünf Seniorenwohnanlagen, die die Goslarer Wohngesellschaften betreiben, eine Vollzeitkraft ausschließlich damit beschäftigt sei, sich mit den Anwohnern auszutauschen, Ansprechpartner zu sein und den Kontakt zu halten.

Die Goslarer Stadtverwaltung investiert zwar selbst nicht in den heimischen Wohnungsmarkt, versucht aber ihn durch unterstützende Maßnahmen attraktiv zu machen, etwa durch möglichst zügige Genehmigungsverfahren. „Auch die Städtebauförderung ist ein geeignetes Mittel, um ein attraktives Umfeld zu schaffen“, sagt Stadtplaner Artur Dorn. Im Sanierungsgebiet Jürgenohl funktioniere das ganz gut, auch wenn die privaten Investitionen, die ebenfalls von Fördergeld profitieren könnten, ausbaufähig seien.

Gegen den Donut-Effekt

Für die Stadtverwaltung sei es wichtig, einen Donut-Effekt bei der Wohnbebauung zu vermeiden. Davon ist die Rede, wenn immer mehr Menschen aus zentralen Bereichen ins Umland ziehen. Der Fliegerhorst sei während des Booms am Ende der 2010er Jahre in Rekordgeschwindigkeit bebaut worden. Mittlerweile sei die Zeit vorbei, in der jeder Ortsteil laut nach einem eigenen Neubaugebiet schreit. Trotzdem, betont Dorn, wolle man sich auch beim Hausbau auf einen möglichen Anstieg der Nachfrage vorbereitet sein. In Hahndorf und Immenrode etwa sind bereits kleinere Neubaugebiete geplant.