Die Folgen für Langelsheim: Sültefeld III ohne Bebauungsplan

Langelsheim. Der Bebauungsplan für die Fläche Sültefeld III ist im Dezember vom Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg für unwirksam erklärt worden. Ausschlaggebend war letztlich ein formaler Fehler – mit weitreichenden Folgen. Doch was bedeutet dieses Urteil konkret für die Stadt Langelsheim sowie für die Unternehmen Albemarle und Chemetall, die die Fläche als Erweiterungsgebiet nutzen wollten?

Die Fläche Sültefeld III wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Über Jahre hinweg haben die Unternehmen Albemarle und Chemetall dort Grundstücke erworben. Ziel sei es gewesen, den Standort Langelsheim langfristig zu sichern und weiterzuentwickeln, erläutert Bürgermeister Ingo Henze.

Lange Vorgeschichte

Bereits um das Jahr 2015 seien die Firmen auf die Stadt zugekommen. Konkrete Bauvorhaben habe es zu diesem Zeitpunkt noch nicht gegeben. Vor diesem Hintergrund habe sich die Stadt für die Aufstellung eines sogenannten Angebotsbebauungsplans entschieden, der Entwicklungsmöglichkeiten eröffnet, ohne bereits einzelne Projekte festzuschreiben. Der Bebauungsplan Sültefeld III wurde schließlich im Dezember 2021 nach Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen und Bedenken vom Rat einstimmig beschlossen.

Knapp ein Jahr später wurde der Bebauungsplan vom Landesverband der Bürgerinitiativen Umweltschutz (LBU) beklagt – auf Hinweis der örtlichen Bürgerinitiative (BI) Sophienhütte. Der Normenkontrollantrag gegen die Stadt Langelsheim ging im Februar 2023 beim OVG ein. Bis zur mündlichen Verhandlung im Dezember 2025 vergingen fast drei weitere Jahre. In dieser Zeit stellte Albemarle nach Angaben der Stadt vor rund zwei Jahren eine Voranfrage für den Bau eines Laborgebäudes auf der Fläche.

Gericht sieht Mängel

Der LBU hatte eine Vielzahl von Punkten aus dem Bebauungsplan gerügt. Nach Darstellung von Bürgermeister Henze erkannte das Gericht bei zwei Aspekten Probleme: bei der Kontingentierung der Lärmimmissionen sowie bei Regelungen zu Gerüchen. Diese Punkte allein hätten jedoch nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Plans geführt. „Wenn diese beiden Punkte isoliert gestanden hätten, hätte der Bebauungsplan Bestand gehabt“, so Henze.

Entscheidend war aus Sicht des Gerichts jedoch ein weiterer Aspekt: der Umgang mit schwermetallhaltigen Abfällen. „Bedauerlicherweise ist hier ein Fehler passiert“, räumt Henze ein. In den Festsetzungen des Bebauungsplans wurde auf eine Nummer der Technischen Anleitung Luft (TA Luft) verwiesen, die weder in der aktuellen Fassung noch in der unmittelbar vorherigen Version existiert. Die zitierte Nummer stammt aus der TA Luft von 1986 – einer Zeit, in der deutlich höhere Grenzwerte galten.

„Das Gericht hat deshalb festgestellt, dass nicht eindeutig erkennbar ist, was die Stadt regeln wollte“, erklärt Henze. Es sei für diejenigen, die sich an den Bebauungsplan halten müssen, nicht zumutbar, unklare oder widersprüchliche Vorgaben zu interpretieren. Dieser Zitierfehler sei so schwerwiegend, dass der gesamte Bebauungsplan für unwirksam erklärt wurde.

Kein kompletter Neustart

„Das ist maximal schlecht“, fasst der Bürgermeister die Situation zusammen. Sobald das Urteil rechtskräftig wird, existiert der Bebauungsplan rechtlich nicht mehr. Allerdings betont Henze auch: „Der Plan kann repariert werden.“

Die Stadt müsse den Bebauungsplan vollständig überarbeiten, könne dabei aber auch die bereits beanstandeten Punkte zu Lärm und Gerüchen gleich mit korrigieren. Ein kompletter Neustart bei null sei daher nicht erforderlich – dennoch bedeutet das Urteil einen erheblichen Rückschlag.

Für die Unternehmen, die sich auf der Fläche erweitern wollten, hat die Unwirksamkeit des Bebauungsplans direkte Konsequenzen. Dr. Florian Müller, Werkleiter des Chemetall-Werks Langelsheim, zeigt sich allgemein überrascht über die Klage.

„Der Bebauungsplan sollte den Grundstückseigentümern eine Entwicklungsmöglichkeit in Richtung Südosten eröffnen“, sagt Müller. Die Entscheidung des Gerichts führe bei Chemetall derzeit zu einem vollständigen Planungsstopp. Solange kein wirksamer Bebauungsplan vorliege, könnten keine weiteren Planungen für die Fläche vorangetrieben werden.

Besonders problematisch sei, dass es sich um die letzten unbeplanten Flächen handele, die Chemetall am Standort Langelsheim zur Verfügung stehen. „Sie sind für die künftige Entwicklung des Standorts von entscheidender Bedeutung“, so Müller. Der Bebauungsplan ist dafür die zwingende Grundvoraussetzung.

Chemetall hätte es begrüßt, wenn das Gericht lediglich die fehlerhafte Festsetzung für unwirksam erklärt und den übrigen Plan bestehen lassen hätte. „Kurzfristig können wir daher keine Entwicklungsplanungen vorantreiben“, erklärt der Werkleiter. Welche konkreten Auswirkungen dies langfristig haben werde, lasse sich derzeit noch nicht abschätzen. Für ein international tätiges Unternehmen sei diese Unsicherheit jedoch „nicht förderlich“.

Dennoch richtet Müller den Blick nach vorn. Gemeinsam mit Albemarle und der Stadt Langelsheim wolle man die Planung entsprechend den gerichtlichen Hinweisen überarbeiten und erneut zur Beschlussfassung bringen. Er sei überzeugt, dass die Mehrheit der Bevölkerung in Langelsheim eine Weiterentwicklung der Unternehmen im Innerstetal unterstütze.

Auch Albemarle hatte konkrete Pläne für die Fläche. Bürgermeister Henze verweist auf eine Voranfrage des Unternehmens für ein Laborgebäude. Werkleiter Christian Brieke zeigt sich dennoch zuversichtlich, dass die Projekte auf Grundlage eines überarbeiteten Bebauungsplans genehmigungsfähig sein werden. „Das geplante Industriegelände würde Albemarle und anderen Unternehmen am Standort Expansionsmöglichkeiten bieten“, sagt Brieke.

Kritik an der Klage

Dass die Unternehmen durch das Verfahren Zeit verloren haben, bedauert Bürgermeister Henze ausdrücklich. Unklar sei ihm allerdings, was den LBU und die BI Sophienhütte letztlich angetrieben habe, den Bebauungsplan anzufechten.

Ein im November 2025 von der BI verteiltes Flugblatt habe die Frage aufgeworfen, was auf der Fläche überhaupt gebaut werden solle. Darin heißt es unter anderem, möglich sei „alles, was man sich vorstellen – oder auch nicht vorstellen kann“, bis hin zu einer Müllverbrennungsanlage. Davon sei jedoch nie die Rede gewesen, betont Henze.

Jochen Bremer, Vorsitzender der BI Sophienhütte, weist diesen Vorwurf zurück. „Wir haben nicht den Bebauungsplan an sich abgelehnt, sondern das, was darin steht“, sagt er. Die BI sei nicht grundsätzlich gegen wirtschaftliche Entwicklung vor Ort. Diese dürfe jedoch nicht zulasten von Gesundheit, Umwelt oder geltendem Recht gehen.

Bremer betont, dass es der BI vor allem um ein korrektes Verfahren gegangen sei. Seit Jahren begleite die Initiative gemeinsam mit dem LBU Unternehmen in Langelsheim kritisch, aber konstruktiv, um auf die Einhaltung von Umwelt- und Schutzstandards zu achten.

Nach eigenen Angaben habe die BI der Stadt sogar angeboten, bei der Aufstellung des Bebauungsplans unterstützend mitzuwirken. Ein entsprechender Schriftwechsel liege vor. Zunächst sei dieses Angebot begrüßt worden, später habe es geheißen, eine weitergehende Prüfung durch den Fachanwalt der BI sei nicht erforderlich. „Da habe ich gedacht: Da stimmt etwas nicht“, erklärt Bremer.

Dass das Gericht den Bebauungsplan letztlich für unwirksam erklärt hat, sieht er als Bestätigung. „Die Firmen hätten möglicherweise längst bauen können, wenn die Stadt mit uns zusammengearbeitet hätte“, sagt er.

Bremer berichtet, dass der Senatspräsident während der Verhandlung deutliche Kritik am Bebauungsplan geäußert habe. Er spricht von „80 bis 90 Prozent der Mängel“, die als schwerwiegend bezeichnet worden seien, sowie von „leeren Formulierungen“. Zudem habe das Gericht den Eindruck vermittelt, dass der Stadtrat über den tatsächlichen Inhalt des Plans nicht ausreichend informiert gewesen sei – etwa darüber, was konkret auf der Fläche geplant war.

Bremer ist daher überzeugt, dass nicht nur ein einzelner Fehler zur Unwirksamkeit geführt habe, sondern eine Vielzahl gravierender Mängel. Umso verwunderlicher sei für ihn die Pressemitteilung des OVG gewesen, die den Fokus auf den Zitierfehler gelegt habe.

Eine Nachfrage beim OVG ergab jedoch, dass der Senat die rechtlichen Folgen der weiteren Mängel offenließ, da sie für die Entscheidung nicht ausschlaggebend waren. „Möglich wäre gewesen, dass diese Festsetzungen entweder zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans oder nur zu einer Teilunwirksamkeit geführt hätten“, erklärt Marcus Hettig, stellvertretender Pressesprecher des OVG. Entscheidend sei letztlich der formale Fehler gewesen, bestätigt er.

Verantwortung übernehmen

Trotz aller Auseinandersetzungen zeigt sich Bremer am Ende zufrieden mit seinem Vorgehen. „Das macht keinen Spaß, und es ist keine Randale oder etwas Persönliches“, sagt er. Es gehe ihm um die Sache. Viele Menschen könnten sich aus finanziellen Gründen nicht gegen solche Planungen wehren – eine Klage koste Geld und Kraft.

Er sehe es als seine Aufgabe, auch für andere mitzudenken und Verantwortung zu übernehmen. „Am Ende des Tages kann ich guten Gewissens in den Spiegel schauen“, sagt Bremer.

Das Urteil des OVG markiert damit keinen Schlusspunkt, sondern vielmehr einen Wendepunkt: Für die Stadt bedeutet es zusätzliche Arbeit, für die Unternehmen einen empfindlichen Zeitverlust – und für die Bürgerinitiative die Bestätigung, dass genaues Hinschauen Wirkung haben kann. Wie schnell und in welcher Form Sültefeld III künftig entwickelt wird, hängt nun davon ab, ob es gelingt, aus dem Konflikt einen tragfähigen und rechtssicheren Neubeginn zu machen.