Neubaugebiet „Gänsewinkel“ liegt auf Eis – Ein zweites geht voran

Lutter. Wohnraum schaffen, Bauwillige im Ort halten, neue Familien nach Lutter holen – diese Ziele werden mit der Ausweisung neuer Baugebiete verfolgt. Doch sowohl beim großen Neubaugebiet „Gänsewinkel“ als auch bei der kleineren Fläche „Hinter der Burg“ geht es nur schleppend voran. Während das eine Projekt aktuell auf Eis liegt, wartet das andere weiterhin auf entscheidende Schritte. Wie steht es aktuell um die beiden Bauvorhaben?

Am westlichen Ortsrand von Lutter, zwischen Bachstraße und Bundesstraße 248, soll mit dem Baugebiet „Gänsewinkel“ seit Jahren neuer Wohnraum entstehen. Passiert ist dort bislang allerdings wenig: Das Areal liegt weiterhin brach und wird nach wie vor landwirtschaftlich genutzt. Wie geht es an der Stelle weiter?

Im Dornröschenschlaf

„An der Situation hat sich nichts verändert“, sagt Christoph Fricke, Geschäftsführer der Erschließungsgesellschaft Othfresen und Investor des Projekts, im Gespräch mit der GZ im Januar. Neue Interessenten seien nicht hinzugekommen, weshalb das Baugebiet derzeit nicht weiter vorangetrieben werde. „Das Projekt liegt in einem Dornröschenschlaf – und so wird es auch erstmal bleiben“, so Fricke.

Dabei waren die Pläne ursprünglich deutlich ambitionierter. Auf der Fläche sollten 28 Baugrundstücke mit Größen zwischen 750 und 850 Quadratmetern entstehen, vorgesehen für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und sogenannte Stadtvillen. Reihenhäuser waren nicht Teil der Planung. Die Erschließung sollte über die Bachstraße erfolgen, ein weiterer Anschluss an den Ribernusring war ebenfalls vorgesehen.

Doch die Nachfrage ist eingebrochen. Waren es vor rund zwei Jahren noch etwa 40 ernsthafte Interessenten, sind es inzwischen nur noch sechs. Für eine wirtschaftlich tragfähige Umsetzung müssten mindestens 14 Grundstücke verbindlich reserviert werden – diese Schwelle wird derzeit verfehlt. Fricke führt dies unter anderem auf die langen Verzögerungen sowie auf die massiv veränderten Rahmenbedingungen am Bau- und Finanzierungsmarkt zurück: gestiegene Baukosten, höhere Zinsen und eine insgesamt unsichere wirtschaftliche Lage.

Projekt nicht gestorben

Hinzu kommen planerische und finanzielle Hürden. Der Bebauungsplan musste mehrfach überarbeitet werden, unter anderem wegen zusätzlicher Lärmschutzauflagen entlang der B 248. Auch der Erschließungsvertrag ist bislang nicht vollständig unterzeichnet. Während Stadt Langelsheim und Wasserverband ihre Unterschriften bereits geleistet haben, hält Fricke seine bewusst zurück. Mit Inkrafttreten des Vertrags würden sofort weitere Kosten anfallen – etwa für Ausgleichsmaßnahmen und Planungsleistungen in Höhe von rund 50.000 Euro. Angesichts der unklaren Nachfrage sei ihm dieses Risiko derzeit zu hoch.

Ganz gibt der Unternehmer das Projekt aber nicht auf. „Gestorben ist es nicht“, betont Fricke. Auf absehbare Zeit wolle er jedoch keine weiteren Anstrengungen unternehmen. Die Hoffnung bleibe, dass sich der Markt in einigen Jahren erholt und dann vielleicht doch wieder Bewegung in das Baugebiet kommt.

Weiter östlich soll auf einem Teil des ehemaligen Geländes der Domänen-Gärtnerei an der Straße „Hinter der Burg“ ein kleines Baugebiet entstehen. Geplant sind dort vier Bauplätze, deren Größe zwischen 800 und 1000 Quadratmeter variiert. Schon vor knapp vier Jahren hieß es, dass die Planungen sich ziehen. Durch die Beseitigung des Baumbestands musste die Stadt Ausgleichsmaßnahmen vornehmen, die vor dem Satzungsbeschluss vorbereitet werden mussten.

Nicht versickerungsfähig

Nun habe sich die Planung weiter verzögert, weil die Stadt zunächst ein Bodengutachten erstellten lassen musste. Dafür müsse die Fläche komplett geräumt sein, was länger gedauert habe, so Dieter Meister von der Bauverwaltung der Stadt Langelsheim. Das Gutachten sei unter anderem deshalb notwendig, um festzustellen, wie versickerungsfähig die Grundstücke sind.

„Dabei wurde festgestellt, dass der Boden so verdichtet ist, dass er nicht versickerungsfähig ist“, erklärt Meister. Und zwar liegt das an der Bodenart. Hinter der Burg wurde Lehm- und Tonboden verortet, der „schwach bis sehr schwach“ wasserdurchlässig sei.

Die Stadt musste deshalb eine Lösung finden, um das Niederschlagswasser in die Kanäle einleiten zu können. Zur Wahl standen unter anderem ein Regenrückhaltebecken oder eine Zysterne. Jedoch wäre bei diesen beiden Möglichkeiten auf jeden Fall eins der vier Grundstücke weggefallen, da es für eine attraktive Vermarktung zu klein geworden wäre. Entschieden hat man sich deshalb zunächst für einen Staukanal in der Straße. Diese Möglichkeit müsse aber noch mit dem Wasserverband Peine besprochen werden, führt Meister aus. Zeitnah solle mit diesem ein Termin vereinbart werden, um darüber und über weitere Einzelheiten zu beraten. Dieser Schritt sei dringend notwendig, weil sonst die Bauleitplanung nicht weitergehen könne. Dafür müsse zwingend die gesicherte Erschließung nachgewiesen werden.

Sobald der Termin mit dem Wasserverband stattgefunden habe, könne es weitergehen. Genaue Aussagen zum Beginn der Erschließung können deshalb noch nicht getätigt werden.