Dienstag, 20.08.2019

Schöner Wohnen: Was die Koalitionsbeschlüsse Mietern bringen

Mietvertrag

Berlin (dpa) - Ein typischer Altbau mitten in Berlin, vor der Tür Touristen, drinnen eine WG. 1400 Euro kalt sollte die 100-Quadratmeter-Wohnung kosten, für die Hauptstadt ein stattlicher Preis. Doch die Bewohner zogen die Mietpreisbremse - und sparen jetzt jeden Monat 700 Euro.

Es sind solche Beispiele, die zeigen, was die Mietpreisbremse im Idealfall bringen könnte. Doch oft funktioniert sie nicht. Deshalb verlängert die Bundesregierung das Instrument jetzt nicht nur um fünf Jahre, sondern schärft deutlich nach. Union und SPD hatten darum länger gerungen, der Koalitionsausschuss schnürte jetzt ein ganzes Paket. Klar ist nämlich auch: Eine Regelung allein kann den kaputten Wohnungsmarkt nicht heilen.

Wie viel darf mein neuer Vermieter verlangen?

Seit Sommer 2015 zieht die Mietpreisbremse eine Obergrenze. Nach einem Umzug darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der «ortsüblichen Vergleichsmiete» liegen. Das gilt allerdings nur für «Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt». Wo die liegen, entscheiden die Bundesländer. Ausnahmen gelten bei Neubauten, Sanierungen oder wenn die Miete des Vormieters schon höher war.

Wie wird diese Vergleichsmiete ermittelt?

Mit dem Mietspiegel. Die meisten großen Städte in Deutschland erstellen solche Vergleiche. Bisher schauen sie dafür vier Jahre zurück und ermitteln typische Mieten in bestimmten Lagen und je nach Ausstattung des Hauses. Künftig, das ist einer der Koalitionsbeschlüsse, soll sechs Jahre zurückgeschaut werden. «Die ortsüblichen Mieten werden dadurch künstlich niedrig gerechnet», sagt Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. «Das macht die Mietpreisbremse nochmal schärfer.» Auch die Wohnungswirtschaft spricht von einer bewussten Manipulation.

Wo greift die Preisbremse denn genau?

Ende 2018 galt der Mietendeckel in 313 von 11 000 Städten und Gemeinden in Deutschland. Das ist zwar nur ein Bruchteil der Kommunen, in ihnen leben aber 28 Prozent der deutschen Bevölkerung, rund 23,5 Millionen Menschen. Dazu gehören Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt und ihr Umland, mittelgroße Städte wie Braunschweig oder Jena, aber auch reiche Gemeinden wie Sylt.

Wie kann ich die Mietpreisbremse als Mieter durchsetzen?

Man muss den Vermieter auf die überhöhte Miete hinweisen, dafür reicht eine einfache E-Mail. Bisher musste der Vermieter zuviel gezahlte Miete dann ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückzahlen - künftig soll das auch rückwirkend für zweieinhalb Jahre gelten. Auf Vermieter können so locker fünfstellige Rückzahlungen zukommen. Die Regelung ist trotzdem ein Kompromiss, denn das SPD-geführte Justizministerium wollte eigentlich gar keine Frist. Auch beim Auszug nach vielen Jahren sollten Mieter zu viel gezahlte Miete noch zurückbekommen. Der Hintergedanke: Viele Bürger rügen die hohe Miete derzeit nicht, weil sie Bedenken haben, es sich mit dem Vermieter zu verscherzen. Auch die Grünen kritisierten, die Koalition bleibe auf halber Strecke liegen.

Wie werden die Vermieter auf die Verschärfung reagieren?

Immobilienexperte Voigtländer erwartet, dass viele an der Instandsetzung sparen werden, wenn sie weniger Miete verlangen können. Außerdem könnten sie überlegen, Mietwohnungen als Eigentumswohnungen zu verkaufen, wodurch der Mietmarkt noch kleiner würde. Das jedoch wollen Union und SPD ausbremsen: Sie verständigten sich, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzt werden soll. Voigtländer sieht darin einen «sehr starken Eingriff in die Eigentumsrechte». Der Eigentümerverband Haus und Grund kritisierte: «Private Vermieter verkaufen ihre Wohnungen doch nicht, wenn sich mit der Vermietung Geld verdienen ließe. Sie tun es, weil die vermieterfeindliche Regulierungspolitik ihnen keine Wahl lässt.»

Was ändert sich noch?

Wer ein Haus kauft, muss künftig nicht mehr automatisch hohe Maklergebühren zahlen - Käufer und Verkäufer sollen sich die Ausgaben teilen. Experten erwarten, dass die Courtagen dadurch auch insgesamt sinken, weil Verkäufer bessere Preise aushandeln oder auf Makler verzichten. 500.000 Wohnimmobilien wechseln nach einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes jedes Jahr den Eigentümer. In fast zwei von drei Fällen seien Makler beteiligt - und oft zahlt der Käufer den Löwenanteil. Die SPD wollte eigentlich, dass wie auf dem Mietmarkt auch der Auftraggeber die vollen Maklerkosten trägt. Damit hätten die Käufer pro Jahr bis zu drei Milliarden Euro gespart, Makler zugleich Umsatzeinbrüche von 660 bis 750 Millionen Euro gehabt.

Sind Mietervertreter jetzt zufrieden?

Nein, denn die wahren Probleme sehen sie noch nicht gelöst. Der Mieterbund kritisiert vor allem, dass die Mietpreisbremse nicht überall gilt. Außerdem bringe die Ausweitung der Mietspiegel kaum etwas. Der Verband schlägt stattdessen vor, die Mieten «in den kommenden Jahren» nur noch in Höhe der Inflationsrate steigen zu lassen.

Justizministerium zu Mieterrechten

Evaluierung der Mietpreisbremse

Mietspiegel laut Gesetz